銀行等の審査を通過するには？転職したいが住宅ローンも組みたいときの対策！

転職を希望する人のなかには、住宅ローンを組もうとしている人もいる。転職と住宅ローンの時期が重なっても不思議ではない。しかし、住宅ローンの審査を通過しなければ、希望する住宅に住めなくなる恐れがある。希望通りの転職先で活躍できるよう、新しい住まいについても十分、対策しておく必要がある。

そこでこの記事では、転職したいが住宅ローンも組みたいとき、銀行等の審査に通るための対策を解説する。

転職に関する住宅ローンの審査項目

住宅ローンの審査項目や基準は銀行等によって異なるが、共通する内容も多い。住宅ローンは一般的に、仮審査の次に本審査があり、本審査ではより詳細に住宅の価値などがチェックされる。銀行等が本審査で重要視している項目は次のとおりだ。

〇返済負担率（毎月返済額/月収）

〇職種、勤務先、雇用状態

〇借入者の社会属性

〇返済途中での返済能力の変化

・借入比率（借入額/担保価値）

・預貯金や資産の保有状況

・担保となる融資物件の時価　など

このなかで転職に関係する審査項目は、「返済負担率（毎月返済額/月収）」「職種、勤務先、雇用状態」「借入者の社会属性」「返済途中での返済能力の変化」である。

返済負担率の基準は、申込条件として明記している銀行等もあるが、総合的に評価されるのが一般的だ。返済負担率の基準を下回ると住宅ローンの契約は難しくなるが、そのほかがどのように影響するかは教えてくれない。次の章で、転職により審査にどのような影響が出るかを解説する。

ちなみに、フラット35を取り扱う住宅金融支援機構が、銀行等に対して行った調査で、重要度が増している項目に関するアンケート（複数回答可）を実施している。

〇返済負担率（毎月返済額/月収）　72.2%

〇職種、勤務先、雇用状態　45.9%

・借入比率（借入額/担保価値） 41.1%

〇借入者の社会属性　31.9%

〇返済途中での返済能力の変化　26.7%

・預貯金や資産の保有状況　26.3%

・担保となる融資物件の時価　13.7%

・特になし　12.6%

• 出典：住宅金融支援機構「2021年度 住宅ローン貸出動向調査」

上記の結果によると、「返済負担率（毎月返済額/月収）」が最も多く、「職種、勤務先、雇用状態」「借入比率（借入額/担保価値）」と続く。

転職後に住宅ローンを利用した場合の影響

住宅ローンの審査結果では、「融資可」「融資不可」のほか「条件付き融資」もあり、「条件付き融資」の場合、何らかの改善を求められる。「融資不可」を心配するかもしれないが、余裕のある借り入れを除き、審査結果では「条件付き融資」になりやすい。改善点については次章でまとめるとして、ここでは、転職に関係する項目について、住宅ローンへの影響を解説する。

返済負担率（毎月返済額/月収）

審査の最重要項目として返済負担率がある。希望する住宅（価格）が決まっている場合、月収が変動してしまうと、返済負担率に影響する。転職により給料が下がってしまうと、住宅ローンの審査が不利になる可能性がある。

職種、勤務先、雇用状態や返済途中での返済能力の変化

住宅ローンの審査では、将来にわたって継続して安定的に返済できるかどうかの判断がなされる。仮に年収が同じでも、一部上場企業と中小企業では、一部上場企業のほうが安定的と判断される。同様に正社員と派遣社員とでは正社員のほうが安定的と判断される可能性はある。

ただし、決して中小企業に所属している、派遣社員であるという点だけで判断されるわけではなく、総合的に判断されるため、銀行等に相談してみなければわからない。

借入者の社会属性

社会属性は、性別や年齢、最終学歴などである。社会属性で重要なのは年齢で、完済時期まで安定した収入があるかどうかを判断する。そのため、転職に限ったことではないが、年齢を重ねるほど、高額で長期の住宅ローンを組みにくくなる。

なお原則、なぜ希望通りの金額を借りられないのかなど、具体的な審査内容は教えてもらえない。通るかどうか不安な場合は、ネット審査ではなく、対面相談で進めると自身の状況を把握しやすい。

転職と住宅ローンの時期が重なったらどうする？

住宅ローンを組みたいと考えている人のなかには、転職の時期と重なるケースもあるだろう。この場合、どのように対応すればよいかまとめる。

できる限り転職前に住宅ローンの契約を済ませる

住宅ローンの審査では、勤続年数も審査項目に含まれる。転職後3年ほど経てば、住宅ローンの審査への影響は少なくなると思われるが、転職後すぐだと不利に働く恐れがある。転職前後で年収が変わらなくても、審査に通るかどうか心配であれば、転職前に契約したほうがよいだろう。

審査中に転職しない

先述したように住宅ローンには仮審査と本審査がある。基本的には仮審査が通れば、本審査も通る可能性は高いが、この間、転職するなどして状況を変えると本審査が通らなくなるかもしれない。新たに借入金をするなども同様だ。転職するなら住宅ローンの契約前にするか、契約締結後に転職しよう。

無理な借り入れをしない

転職後に住宅ローンを組むより、これまで働いてきた勤務先での審査のほうが有利である。しかし、転職前の状況でギリギリのローンを組んでしまうと、転職後の収入が下がるなどの状況の変化で返済が厳しくなる可能性はある。また収入や生活が安定する転職後数年たったあとのほうが、返済できるかどうかの判断はしやすい。

「条件付き融資」の対策をしておく

転職後に住宅ローンを組むと、状況によっては条件付き融資になることが考えられる。条件となりやすいのが、借入金の返済である。返済負担率を計算する際、住宅ローンだけでなく、ほかの借入金も含める。そのため、返済負担率を下げるために、ほかの借入金の返済を求められることがある。

転職と住宅ローンを計画している場合、できる限り転職前に借入金を返済し、審査を有利にしておきたい。

借入金額を減らす

どうしても転職と住宅取得の時期が重なる場合で、審査が厳しいと予測されるなら、住宅の規模を見直し、借入金額を減らしたほうが無難である。判断は難しいが、転職後も収入が安定するなら問題ないかもしれない。

現状だけでなく将来の状況を把握するために、資金計画を立てて無理のない返済計画を立てたい。

転職を考えている場合にはローンの組み方に注意する

住宅ローンの審査では、おもに返済能力が対象となる。転職で収入が不安定になれば、審査に影響する。転職前に住宅ローンを組むか、転職後でも問題ないかは状況によるが、転職後の収支がどう変化するかをシミュレーションしておかなければ、転職自体も失敗に感じるかもしれない。

金融機関への転職を考えているなら、IFA転職から転職アドバイザーに相談してみるのもよい。個々の状況に合わせてアドバイスしてもらえるだろう。